Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemidir. Kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekânsal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle kentsel dönüşüm bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi olarak tanımlanmaktadır.

1. Riskli Yapıların Tespiti, Süreç ve Finansal Destekler

Öncelikle Riskli Yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı anlamına gelmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında isteyen herkes binasına Riskli Yapı tespiti yaptırabilmektedir. Bunun için binanın bulunduğu konumun İlde, İlçede, Kasaba veya Köyde olmasının hiçbir farkı yoktur.

Malik binasının risk durumunu tespit ettirmek için, tapu ve kimlik fotokopisi ile Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşa başvurur.  Bina lisanslı kurum veya kuruluş tarafından incelenir ve hazırlanan tespit raporu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Aynı zamanda yapı ile ilgili inceleme ve sonuç bilgileri elektronik ortam üzerinden sisteme işlenir. Rapor Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından incelenmesine müteakip riskli bulunan yapılar hakkında ilgili Tapu Müdürlüğüne yazıyla konu bildirir. Tapu Müdürlüğünce, söz konusu yapıyla ilgili tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ yoluyla bildirilir.

Hak sahipleri tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itiraz edebilirler.
Binası riskli yapı tespiti yapılmış ve Tapu Müdürlüğünce tebligat yapılmış hak sahiplerine ilgili belediyesince 60 günden az olmamak üzere süre verilerek binasının yıkılması istenilir. Malik tarafından yıktırılmayan yapılara “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek ek 30 günlük süre verilir. Süresinde yıktırılmayan yapılar Belediyelerce insandan ve eşyadan tahliyesi yapılarak yıkılacak ve yıktırılacaktır.

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz üzerinde karar maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla karar verilir ve uygulamaya geçilir. Üçte bir çoğunluk üçte iki çoğunluğa uymaz ise SPK ya kayıtlı lisanlı değerlendirme kuruluşları değer tespiti yaparak açık artırma usulü ile satış gerçekleşir. Üçte iki çoğunluğun talepte bulunmaması durumunda kamulaştırma yoluna gidilerek üçte iki çoğunluğun kararına uyularak projelendirme ve yeniden yapılandırma işlemine geçilir.

1.1 Finansal Destekler

Yukarıda bahsi geçen işlemler kapsamında Kentsel Dönüşümle yapısını yıkan ve yerine yeniden yapılaşma yapacak olanlar yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf tutulacaklardır.
Finansal Destekleri 4 Kısımda İnceleyebiliriz;
•    Faiz Desteği
•    Tespit Kredisi
•    Yıkım Kredisi
•    Kira Yardımı

—Faiz Desteği

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere protokol imzalanan bankalar aracılığıyla faiz desteği sağlanabilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 21.06.2013 tarihi itibariyle 17 Adet Bankayla Protokol imzalamıştır. Konut kredisinin %4 ü’nü İşyeri kredisinin % 3 ü’nü Dönüşüm Projeleri Özel hesabından karşılanmaktadır. Ayrıca yapılacak olan binanın enerji kimlik belgesi “B” sınıfı olanlarda yıllık faizin %4,5’unu, “A” sınıfı olanlarda ise %5’i Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılamaktadır.

Açılacak kredinin miktarı her yıl Bakanlıkça belirlenecek ve ilan edilecektir. Geri ödemeler inşaatın bittiği tarihten sonra başlar. Geri ödeme her hâlükârda, kredi sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren en geç 24 ay sonra başlar.

—Tespit Kredisi

Hak sahiplerine binalarını riskli yapı tespiti yaptırmaları için finansal destekte sağlanmaktadır. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvuruda bulunmaları halinde uygun görülenlere     verilecek kredinin miktarı, Bakanlık tarafından yayımlanan “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin %1 ini, tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin %1 ini geçemez. Açılan kredi peşin olarak Özel Hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur, aksi halde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun’un 51 inci maddesinin 1 inci fıkrasında yer alan gecikme zammı uygulanır ve kredinin/borcun tamamı muaccel hale getirilir. Kredilerin geri ödeme süresi 24 ay olup, verildiği tarihi takip eden ay geri ödemeye başlanılacaktır.

—Yıkım Kredisi

Binası riskli yapı tespit edilen ve hak sahiplerine yıkımı için tebliğ yapılmasında sonra riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Bu kapsamda kredi almak isteyen hak sahipleri bulundukları İlin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvuruda bulunmaları halinde uygun görülenlere verilecek kredinin miktarı, Bakanlık tarafından yayımlanan “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin %1 ini, tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin %1 ini geçemez. Açılan kredi peşin olarak Özel Hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur, aksi halde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun’un 51 inci maddesinin 1 inci fıkrasında yer alan gecikme zammı uygulanır ve kredinin borcun tamamı muaccel hale getirilir. Kredilerin geri ödeme süresi 24 ay olup, verildiği tarihi takip eden ay geri ödemeye başlanılacaktır.

—Kira Yardımı

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması halinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması halinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı 2014 yılı için aylık 680 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ayı geçemez. 2014 yılında Afyonkarahisar için belirlenen kira yardımı ise 535 TL dır. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir. Kira yardımı için Riskli alan veya Rezerv alanın bulunduğu Belediyeye Riskli özel yapılarda ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuru yapılabilir.

2. Riskli Alan ve Rezerv Alanların Tespit ve Dönüşüm Süreçleri

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alana biz Riskli Alan diyoruz. Riskli Alnın zemin bakımından ilan edilmesinden dolayı yerinde dönüşüm yapılamayacağından veya yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alana ise Rezerv Alan denilmektedir.

Bu alanları belirlemede özellikle Belediyelerimize çok büyük işler düşmektedir. Belediyelerimiz bölgelerinde daha önce afet meydana gelen ve gelebilecek olan yerleri, çarpık yapılaşmanın olduğu alanları, sağlam yapılaşmanın bulunmadığı alanları, gecekondu alanlarını ve sınırlarını öncelikli olarak belirleyip bu alanlarla ilgili teknik verileri ve donanımları ortaya koyarak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunar. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri incelemelerine müteakip Riskli Alan ve Rezerv Alanlarla ilgili dosyaları Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderir. Riskli Alan Bakanlar Kuruluna sunulur ve onaylanmasına müteakip Resmi Gazete de yayınlanmasıyla Riskli Alan ilan edilmiş olur. Rezerv Alanı onaylama yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığına aittir.

İlan edilen Riskli Alanda ilan sonrasında sırasıyla aşağıdaki işlemler gerçekleştirilerek bir yol haritası çizilir ve uygulamaya geçilir.
1.    Alanda İlgili İdarelerce Yürütülen İş ve İşlemlerin Durdurulması
2.    Analiz ve Altlık çalışmalarının yürütülmesi
3.    Hak Sahipliğinin Belirlenmesi
4.    Tespit ve Değerleme Faaliyetleri
5.    Fizibilite Çalışması-Uzlaşma Stratejilerinin Belirlenmesi
6.    İmar Planı ve Kentsel Tasarım Projesi Hazırlanması ve onayı
7.    Uzlaşma Görüşmeleri – Muvaffak atların Alınması – Tapu Devirleri
8.    Mevcut Yapıların Tasfiyesi
9.    Uzlaşma Olmayan Parsellerin Kamulaştırılması
10.  Parselasyon Planı Hazırlanması ve Onayı
11.  Yapım Süreci – Projelerin Onaylanması – Yapım İhaleleri – Ruhsat İşlemleri
12.  Hak Sahiplerine Devir İşlemleri

SONUÇ:

Kentsel dönüşüm projeleri, doğru yürütüldükleri takdirde sağlıklı koşullarda yaşamanın ve planlı şehirleşmenin sağladığı sayısız fırsatın yanı sıra gerek sosyal dışlanmışlığı önlemede gerekse daha önceleri elverişsiz koşullarda bulunan kişilerin kendi algılamalarını şekillendirirken Musdaha saygın bir kimlik fırsatı sunmak konusunda son derece faydalı. Ülkemizde de, bu dönüşüm süreci, doğru idare edildiği takdirde gerçekten de şehirlerin merkezi bölgelerinde insanın psikolojik ve bedensel sağlığına uygun yapılanmalar oluşturmanın yanı sıra kentlerdeki çarpıklığın da önüne geçmek için büyük bir fırsat. Şimdiye kadar hep afet meydana geldikten sonra afetzedelere yardım yapılması söz konusu olmuştur. İlk kez 6306 sayılı Kanun’da afet meydana gelmeden önce, “afet riski” gözetilerek tedbir alınması öngörülmüş, böylece meydana gelebilecek afetlerde can ve mal kaybının yaşanmaması hedeflenmiştir. Artık yara sarma anlayışı yerine yara almama anlayışı esas alınmalıdır. “HİÇ BİR CANIN DEĞERİ MADDİYATLA ÖLÇÜLEMEZ”

Mustafa BİLGİN

Altyapı ve Kentsel Dönüşüm
Hizmetleri Şube Müdürü

(Lütfen kaynak göstermeden paylaşmayınız.)