Arsa fiyatlarındaki yüksek artışların ortak mülkiyetlerin satışında ciddi sorunları da beraberinde getirdiğini ifade eden Pursaklar Emlakçılar Derneği Başkanı Mehmet Solmaz, “Gayrimenkul alırken dikkatli olmak gerekiyor, yoksa herkes şufazede olabilir” uyarısında bulundu.
Paylı mülkiyetlerde önalım (şufa) hakkı kullanımlarında gayrimenkullerin çok değerlenmesi, yüksek enflasyon sonucunda satış bedelinin düşük kalması sebebiyle büyük mağduriyetlerin ortaya çıkmaya başladığını belirten Mehmet Solmaz, “Önalım hakkının sadece alıcıya karşı dava açılarak kullanılması sebebiyle hileli satışlar da söz konusu olabiliyor. Önalım davasının davacısı paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş veya paydaşlarıdır. Davalısı ise önalım hakkına konu taşınmazda payı alan yani yeni maliktir. Bazı durumlarda paydaşlar kendi aralarında gizli anlaşma yaparak alıcıya satış yapabilmekte, sonra da dava açabilmektedir. Davanın uzaması sebebiyle arsa fiyatlarındaki yükseliş, enflasyonist ortamda ödenen bedelin erimesi sebebiyle gayrimenkul alıcıları büyük zarar görmektedir.” dedi.
ÖNALIM DAVALARI 3-4 SENE SÜRÜYOR
Önalım hakkı ile ilgili bilgi veren Pursaklar Emlakçılar Derneği Başkanı Mehmet Solmaz, “Önalım hakkına yönelik dava açma süresi, hak düşürücü süre noter aracılığıyla gönderilen tebligatlarda üç ay, diğer durumlarda 2 yıl olarak belirlenmiştir. Buna karşılık birçok vatandaş önalım hakkını bilmemektedir. Bu durumun tapu müdürlüklerinde satış esnasında vatandaşa/alıcıya bildirilmesi gerekmektedir. Noter tebligatı ile diğer paydaşlara satış bildirilse, satış gerçek değeri üzerinden yapılsa bile en erken önalım davaları Yargıtay aşamasıyla birlikte 3-4 sene sürmektedir. Türkiye’de dört yıl içerisinde, enflasyon olmasa bile gayrimenkul fiyatları 4-5 kat artmaktadır. Bu durumu fırsat bilen önalımcı büyük mağduriyetlere sebep olmaktadır.” ifadelerini kullandı. Mehmet Solmaz açıklamasını şöyle sürdürdü:
SATICI SATAMIYOR ALICI AĞIR BEDEL ÖDÜYOR
“Yine Türkiye’deki birçok gayrimenkulün ortağı yurtdışında bulunmaktadır. Yurtdışında bulunan paydaş devrin sağlanması uzun bir mahkeme sürecinden sonra gerçekleşebilir. Bu hâlde de bedelin güncellenmesi ihtiyacı hâsıl olabiliyor. Önalım ile ilgili yargı sürecini bilen bazı ortaklar, satıcı konumundaki kişinin satışını engelleyerek zarar görmesine de sebep oluyorlar.
Satış bedelinin tartışma konusu olması Türkiye şartlarında normal bir konudur. Satıcı gayrimenkulünü satmak istemekte, önalım hakkı olan kişiler sözlü olarak alamayacaklarını ifade etmektedirler. Satış sonrasında ise mahkeme yoluna gitmektedirler. Biliyorlar ki, 4 yıl sonra dava bittiğinde ödeyecekleri ücret, enflasyon tarafından sıfırlanmıştır. Alıcılar arasında varını yoğunu verip satın aldığı taşınmaz payının önalım hakkı sahibi tarafından yok bahasına elinden alınması nedeniyle hatırı sayılır sayıda şufazedeler oluşmuştur. Bu sessiz yığınların hakkının korunması kaçınılmaz bir ihtiyaç hâline gelmiştir.”
MAĞDURİYETLER ÖNLENSİN
Önalım fırsatçılığının önlenmesi gerektiğinin altını çizen Pursaklar Emlakçılar Derneği Başkanı Solmaz, “Önalım hakkı sahiplerinin düşük bedelle konuyla ilgili gayrimenkulleri alabileceğini kabul ederek alıcıyı cezalandırmanın Medeni Hukukun görevi olmayacağı, keza önalım hakkı sahibinin bedeldeki düşüklük tutarında sebepsiz zenginleştirildiği bir gerçektir. Önalım hakkı sahibinin düşük bedeli fırsat bilip önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu da ayrı bir gerçektir. Sorunun çözümü noktasında, satış öncesinde diğer ortaklardan satışı onayladıklarına ve kendilerinin önalım haklarını kullanmayacaklarına yönelik noter onayı verilmesi uygun olacaktır. Hileli satışları engellemeye yönelik olarak davalı her ne kadar alıcı ise de, satıcılar da mahkemeye verilebilmelidir. Böylece alıcının hakkı da korunmuş olacaktır. Önalım hakkının iki sene sonra kullanılması ve mahkeme süresinin 2 – 3 yıl sürmesi sonucunda gayrimenkulün bedelinin bilirkişi tarafından yeniden belirlenmesi, önalımın bu fiyat üzerinden yapılması da mağduriyetleri önleyecektir.” diyerek açıklamasını tamamladı.
