Bu yazıda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, halk arasında ise Kat Karşılığı Sözleşmesi hakkında size bildiklerimi aktarmaya çalışacağım.
Resmi belgeler ve izlenmesi gereken yol haritası zaten sitemiz arşivinde yazılan makalelerde yer almaktadır. Bu yazıyı yazmamın amacı resmi durumlar dışında sağlıklı anlaşmalar için izlenmesi gereken yollar ve ortaya çıkan sorunlar üzerine olacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- İmar yapılaşma şartlarına uygun bir parsel bularak başladığımız işlemlerde öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, parselin yapılaşma şartlarına uygun, ya da uygun hale getirilebilir olmasıdır. Bunun yanında parsel üzerine eğer yapı yapılacak ise, parselin tüm malikleri ile anlaşma yapmak zorunludur. Bu çok bilindik olduğunuz düşünce bu durumu sizden saklayan bir arsa sahibinin zamanınızı boşa çalmasına sebep verebilir. Bu sebeple görüşmenin başında eğer görüşmede müteahhit tarafındaysanız malik sayısını ve muvafakat olup olmadığını sormanız, eğer arsa sahibi tarafında ise aksi durumdan bahsetmeniz her iki taraf için de sağlıklı ilerleme konusunda önemli bir adım olacaktır.
- Müteahhitlik serbest piyasa koşullarında yapılan bir meslek olduğu için arsa sahibine şeffaf olmak en dikkat edilmesi gereken husus olacaktır. Arsa sahibine düzgün ve anlaşılır bir dille iletişim kurmaya çalışmak, genellikle inşaat hakkında bilgisi olmayan arsa sahibinin size olan güveninin artmasına ve sormaktan çekindiği soruları size sorarak aklında soru işareti kalmamasına sebep olacaktır. Eğer parsel ruhsat öncesinde cins tahsisi, tevhit, ifraz, yola terk, yanan ve yıkılan yapı ruhsatları vs. aşamalarından geçecek ise her detayı belirtmek işin işleyişi sırasında arsa sahibini bilgilendirmede işinize kolaylık sağlayacaktır. Bu bilgiler, arsa sahibinin bu konudaki temel bilgisine ve kafa karıştırmayacak şekilde anlatılmalıdır. Kafa karışıklığı arsa sahibi tarafından pazarlık aşamasında elini güçsüz kılacağı şeklinde yorumlanacaktır. Emin olabilirsiniz.
- Görüşmenin başında pazarlık konusuna girmemeniz, her iki tarafın da bir birini tanıması açısından önemlidir. Nihayetinde yapılacak olan sözleşme, temelinde bir ortaklık sözleşmesidir. Bunu unutmamanızda fayda olacaktır.
- Görüşmede dikkat edilmesi gereken bir diğer husus; görüşmede konunun uzmanları olan mimar, inşaat mühendisi ve harita mühendisi ile görüşme yapmaktır. Bu görüşme hem sizin açınızdan fark edemediğiniz sorunların başta anlaşılmasına, hem de konu ile ilgili kısıtlı bilgisi olan arsa sahibinin size güvenmesini sağlarsınız. Bu toplu görüşme her zaman sağlanamayabilir. Elinizden geldiğince uzmanla görüşmek her iki tarafa da avantaj sağlayacaktır.
- Kesinlikle en çok dikkat edilmesi gereken husus ise pazarlıkta kesinlikle konunun başlığında da belirtildiği gibi pay konuşmaktır. Size bu kadar daire verebilirim, ben bu kadar daire isterim demek her zaman her iki tarafı da anlaşmazlığa sokan tabirlerdir. Çünkü genellikle sizin de bildiğiniz gibi piyasada dolanan cümleler daire üzerindendir. Oysa arsa sahibine arsası üzerine yapılacak olan inşaat alanını belirtip, toplam inşaattan payına düşeni söylemek her zaman daha doğru bir pazarlıktır. Örneğin; 1000 m² inşaat alanına sahip bir arsa için pazarlıkta belirlenen pay yüzde 30 ise, arsa sahibine size 300 m² inşaat alanına sahip daire teklif ederim ya da isterim demek daha doğru olacaktır. Avan projeler hazırlanmadan, sadece bağımsız bölüm sayısı ile yapılan pazarlıkların sonunda daire alanlarında, ya da sayılarda işin sonunda sorun yaşanacaktır. Örneğin siz 300 m² alana aklınızdan 3 daire yapmak geçirerek teklif edeceğiniz 3 daire, başka firma tarafından 75 m² alana sahip 4 daireye karşılık gelebilir ve arsa sahibi 3’e 4 diye kıyaslama yapacaktır. Bu kıyaslama da sizin lehinize sonuçlanacaktır. Bağımsız bölüm sayısına anca avan proje tamamlandıktan sonra telaffuz etmek daha doğru olacaktır. Siz her ne kadar ilk etapta yapmak istediğiniz projeyi aklınızda belirlemiş olsanız da değişen imar mevzuatları sebebi ile her zaman yapmak istediğiniz projeyi uygulayamazsınız. Bu durumda yaptığınız sözleşme şartları sizi bağlayacaktır. Bu sebep ile avan proje üzerinden belirlenen metrekare inşaat alanı üzerinden bağımsız bölüm sayısı belirtiniz.
Son olarak söz etmek istediğim konu ise paylaşımdaki katlar ile ilgilidir. Bildiğiniz üzere örneğin 5 katlı bir binaya zemin+ 4 kat diye belirtmeyi duymanız çok zordur. Herkes zemin katı bilir ama hep binayı 1. kattan başlayarak sayar. Bu yüzden teklif edeceğiniz bağımsız bölümlerde zemin + …. diye kat belirtmeniz de size resmi anlaşmada kolaylık yaratacaktır. Kişi sizden zemin+ 1. katı talep ederken size genellikle 2. kat diyecektir. ya da siz 1. kat dediğinizde zemin kat mı yoksa zemin+ 1 m i konusunda belirsizlik yaşayacaksınız. Bu durum yaşamış olduğum Akdeniz Bölgesi’nde sık karşılaşılan bir durumdur. Belki başka bölgelerde bu durum aynı olmayabilir. ama siz her zaman resmi dille karşı tarafın anlayabileceği şekilde konuşmaya özen gösterin.
Yapılacak olan noter sözleşmenize kesinlikle anlaşma sırasında sözle anlaşılan her maddeyi yazılı olarak da belirtiniz. Bu hem sözleşmeniz açısından hem de güven duygusu açısından önemlidir.
Bu uzun yazımı okuduğunuz için teşekkür eder, meslek hayatınızda başarılar dilerim.
Başka bir yazıda görüşmek üzere…
